Hériter d’un bien immobilier : comment ça se passe pour vendre votre immeuble ?

Un bien ou un immeuble issu d’un héritage entre automatiquement dans une indivision successorale. Il peut également faire l’objet d’un démembrement de propriété. Quoi qu’il en soit, tous les héritiers doivent à l’unanimité consentir à la vente ou la cession d’un bien immobilier afin que celle-ci soit bel et bien valable.

L’indivision : l’objet du consentement de tous les héritiers

Un acte signé ou contracté par un seul et unique indivisaire est automatiquement imposable aux autres. À cet effet, il se peut qu’un ou plusieurs indivisaires ou héritiers s’opposent à la vente. Ainsi, le Code civil prévoit deux cas de figure qui permettent de forcer la vente en indivision.

Primo, un indivisaire peut être autorisé par la justice à conclure lui seul un acte pour lequel l’accord d’un coindivisaire est indispensable. Toutefois, cela n’est possible que dans la seule condition où le refus de l’acte risque de mettre en péril l’intérêt de tous les indivisaires. L’action se fait alors devant le TGI ou tribunal de grande instance du lieu où se trouve l’immeuble en question. Il appartient au juge d’apprécier ou non le péril de l’indivision.

Secundo, la vente ou la cession d’immeuble peut faire l’objet de l’aval du tribunal de grande instance, sans qu’il ne s’agisse pas d’un bien en péril d’indivision. Ce deuxième cas de figure peut être réalisé à la demande des indivisaires titulaires des deux tiers du droit d’indivis. Ils expriment alors devant le notaire leur intention de mettre en vente l’immeuble concerné.

La protection ou la sauvegarde des droits des indivisaires minoritaires

Plusieurs mesures législatives légales peuvent être invoquées afin de protéger les droits et privilèges des indivisaires minoritaires. En l’espèce, afin de vendre l’immeuble, il est impératif que les indivisaires expriment leur volonté devant le notaire. En conséquence, ce dernier doit signifier cette intention aux autres indivisaires dans le mois qui suit l’opération.

Après cela, les indivisaires ont le droit de refuser d’accepter ou encore de ne pas répondre à l’appel. Concernant ce dernier cas, il importe pour le notaire de dresser un PV (procès-verbal) et de le passer au tribunal de la grande instance pour que celle-ci prenne la meilleure décision.

Cela dit, selon l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut empêcher la vente de l’immeuble dans le souci principal de préserver les intérêts des coindivisaires possédant des raisons pertinentes de s’opposer à la vente.

La vente de l’immeuble en héritage ou en indivision

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier en indivision, la législation française impose en général la vente publique judiciaire.

De ce fait, les héritiers sont alors tenus de solliciter l’autorisation d’organiser et de procéder à la vente publique auprès du tribunal de première instance. Ce dernier qui désigne par la suite un notaire par le ministère ou bien l’autorité administrative de laquelle la vente aura lieu.

Sur ce, cette dernière se déroulera en présence d’un juge de la paix. En ce qui concerne le reste, elle se fera comme une vente publique judiciaire traditionnelle. Pour information, ce genre de vente (vente publique) offre le plus de garanties aussi bien pour l’acquéreur que les héritiers.